Tout savoir sur le BRS immobilier
Le BRS est un sujet encore méconnu et entouré de nombreuses interrogations compte tenu de sa nouveauté et de ses spécificités. Afin de démystifier ce dispositif immobilier et de répondre aux questions fréquentes, Mathis – spécialiste du Bail Réel Solidaire (BRS) chez Demeures Rhône Alpes (DRA Promotion) partage avec nous son expertise et son éclairage sur le sujet :
Mathis, qu'est-ce que le BRS ?
Le principe même du BRS c’est la séparation du foncier d’un côté, et du bâti de l’autre. Jusqu’à maintenant, on travaillait sur un ensemble terrain + maison. Les propriétaires achetaient à la fois un terrain et une maison, si bien qu’on était arrivé sur une problématique ces dernières années, d’un coût du foncier devenu trop pesant dans l’équation terrain maison. Sans compter les coûts de construction qui ont aussi augmenté suite au covid.
Avec le fait de séparer les deux, on arrive à reproposer une offre intéressante et logique, qui correspond aussi aux capacités d’emprunt de nos acquéreurs.
Peux-tu rappeler ce que signifie BRS ?
Le BRS signifie Bail Réel Solidaire. L’idée du Bail porte sur le terrain, avec une redevance minime sur le foncier. Cette redevance est calculée en fonction de la surface habitable et non de la surface du terrain. Solidaire, car même si on n’est pas sur du logement social à proprement dit, il y a des conditions d’accès.
L’État au travers des OFS (Organismes Fonciers Solidaires), qui sont en général soit des bailleurs, soit des organismes sociaux, avec les agréments spécifiques pour pouvoir faire du BRS, propose ainsi du logement à coût réduit et facilite l’accès à la propriété.
Quels futurs acquéreurs peuvent prétendre au BRS dans le cadre d’un projet immobilier ?
Il y a deux conditions principales demandées par les OFS pour pouvoir acheter en BRS :
- occuper le logement au titre de logement principal du ménage. Ce ne sont pas des biens destinés à la location.
- respecter les conditions de revenus, avec un plafond de revenu étudié par rapport à la feuille d’imposition N-2 et qui évolue en fonction de la composition du ménage. Si vous êtes un couple, ou un couple avec enfants, ça sera différent.
Ce dispositif exclut la notion de primo accédant et ne se limite pas à certains financements. L’achat peut se faire comptant ou via un prêt à taux zéro (PTZ) ou prêt Action Logement.
Dirais-tu que c’est une mesure pour le plus grand nombre ? Existe-t-il des différences en fonction des villes ?
Oui, en fonction des villes et des programmes, on a des demandes très variées. On essaie toujours de diversifier l’offre, du T3 au T5. On veut pouvoir s’adresser à une famille nombreuse comme à une personne seule.
C’est aussi vrai que lorsqu’on a lancé ce dispositif BRS, on pensait que ça allait plaire surtout aux primo-accédants. En fait, pas forcément ! On voit par exemple des retraités qui vont vendre leur maison pour un bien neuf avec un peu moins d’entretien, des personnes divorcées qui souhaitent garder une maison avec de grands espaces. Les primo accédants eux, sont plutôt ceux qui vont chercher à acheter sur un secteur en particulier où ils louaient déjà.
Très bien. Et alors, comment profiter du BRS si on a un projet immobilier concret ? À qui s’adresser ?
Le mieux c’est de s’adresser directement à nous en tant que constructeurs et opérateurs pour les OFS car nous sommes au courant des programmes sortis, soit directement aux OFS. Par exemple, nous travaillons beaucoup avec Deux Fleuves Rhône Habitat (ndlr. anciennement l’OPAC).
Venons-en à la question que tout le monde se pose… Est-ce bien d’acheter en BRS ?
Évidemment ! Il faut se dire qu’aujourd’hui sur le marché actuel, c’est devenu compliqué d’acheter dans le neuf, en grosse partie lié au prix. La tendance observée ces dernières années, c’est qu’on était soit obligé de réduire la taille des logements, d’enlever certaines prestations ou encore de sortir de la zone de recherche. Tout ça afin de rentrer dans l’enveloppe de nos acquéreurs !
Avec le BRS, on revoit une partie de notre clientèle qu’on avait perdue car elle ne pensait ne plus pouvoir acheter. Quand ces personnes allaient voir leur banque ou qu’elles regardaient les annonces, ce n’était pas du tout cohérent. Là on remet les choses dans le bon ordre…
La construction, c’est la même. Ce qu’il faut savoir en BRS, c’est aussi que l’acquéreur est vraiment chez soi et peut l’aménager et le décorer comme il le souhaite pour son usage.
Les personnes sont propriétaires de leur logement donc on leur propose bien de la personnalisation que ça soit au niveau des revêtements des sols, de l’aménagement, de la disposition des pièces. Ils profitent du même parcours que n’importe quel client en maison individuelle.
La seule différence, c’est la redevance minime sur le terrain (ndlr. cette redevance permet à l’OFS d’atteindre son équilibre quant à l’investissement sur le terrain, sans vocation à faire du profit).
L’acquéreur s’y retrouve avec des frais de notaire réduits, l’absence de taxe d’aménagement, la TVA réduite à 5,5%.
Ce qui est aussi bien en BRS, c’est qu’on est sur des baux qui sont assez longs. Là-dessus, l’acquéreur est vraiment libre dans le sens ou s’il veut l’occuper toute sa vie, il peut le faire, il a cette tranquillité. S’il veut plutôt s’en servir de tremplin, pour dans quelques années, acheter un bien en pleine propriété.
Finalement, il y a beaucoup d’avantages et l’inconvénient serait seulement le frein psychologique d’accepter d’accéder à la propriété différemment ?
Exactement, mais on est persuadé que d’ici quelques années, ça rentrera vraiment dans les mœurs, parce que ça existe déjà dans d’autres pays étrangers. On voit bien que les gens sont attachés à la propriété du bâti, mais pas tant du terrain, sachant qu’ils feront le même usage de ce dernier.
Comment se place Demeures Rhône-Alpes par rapport à ce nouveau dispositif ?
On a été vite acteur dans le développement du BRS, que ce soit avec les acquéreurs, et les différents bailleurs pour pouvoir développer de plus en plus de programmes de ce type. Dans des secteurs tendus où on connaissait la forte demande.
Là où on a réussi à mettre notre savoir-faire de CCMiste au service des bailleurs, c’est en sortant des cahiers des charges standards qu’ils pouvaient proposer avec des finitions et des aménagements imposés aux futurs acquéreurs. Aujourd’hui, on arrive à leur proposer un service de personnalisation sur des opérations en BRS.
Avec toujours autant d’accent mis sur la personnalisation à laquelle DRA est attaché ?
C’est ça, l’accompagnement est le même !
On a beaucoup de gens qui nous appellent en nous disant, “on a vu l’annonce, on s’est renseigné sur le BRS, mais au vu du prix, on se dit qu’il y a forcément un loup ou une arnaque”… c’est pourquoi ça nous semble important de décomposer le pourquoi du comment on arrive à proposer des maisons à un tel prix. Non pas parce qu’on a rogné sur les prestations des maisons, qu’on a fait des économies sur le mode constructif, bien au contraire.
C’est des aides de l’Etat qui poussent et convergent aujourd’hui toutes vers le BRS, car ça fait partie des rares dispositifs qui est encore aidé par le prêt à taux zéro.
Pour conclure, hormis le fait de ne pas hésiter à nous contacter car le BRS est un sujet tout à fait transparent ; souhaites-tu ajouter un dernier mot ?
Si c’est un système qui peut paraître complexe quand on ne le connaît pas, on a mis en place des outils pédagogiques assez simples pour comprendre le principe.
Au début, on avait un peu peur de voir comment allait être reçu le BRS par les acquéreurs. Aujourd’hui, on est agréablement surpris de voir que le produit plaît. On sent qu’on rend service à des personnes qui étaient dans une impasse, contraintes de repousser leur projet, ou obligée de partir pour un appartement T2 ou T3. Là on arrive à offrir un cadre différent pour le même prix.
_
Ce premier épisode nous a amenés à la découverte des fondamentaux du BRS, de son fonctionnement et de ses avantages ; autrement dit du “Pourquoi le BRS est si peu cher ?”. Prochainement, nous décortiquerons l’après construction d’un logement en BRS et ses portes de sorties courantes : revente, transmission ou succession d’un logement BRS, etc.
D’ici là, n’hésitez pas à laisser vos questions pour veiller à ce qu’elles soient abordées sur de prochains épisodes.
